Em 2026 acaba o benefício fiscal usado por milhões de proprietários.

A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma apelidada de lei “anti‑Airbnb” vai cortar o generoso regime micro‑BIC que impulsionou os aluguéis por temporada mobiliados, alterando o equilíbrio entre locações sazonais e moradia de longo prazo.

A “revolução silenciosa” do imposto sobre locações de curta duração (lei Le Meur)

Durante anos, explorar um aluguel de férias na França foi, na prática, uma estratégia tributária confortável. No regime micro‑BIC aplicado a locações turísticas mobiliadas não classificadas, o proprietário podia faturar até €77,700 por ano e, ainda assim, aproveitar um abatimento fixo de 50% sobre os aluguéis brutos. Na prática, somente metade do que entrava era submetida ao imposto de renda e às contribuições sociais - o que fazia um pequeno apartamento no litoral anunciado no Airbnb parecer bem mais vantajoso do que uma locação de longo prazo.

A lei Le Meur, oficialmente lei n.º 2024‑1039 e frequentemente apresentada como um pacote “anti‑Airbnb”, muda esse cálculo. A administração fiscal francesa já confirmou o calendário: as novas regras valem para rendimentos obtidos a partir de 1 January 2025 e vão repercutir nas declarações entregues na primavera de 2026.

"From 2026, millions of European holiday‑let owners will discover that the golden age of ultra‑light taxation is over."

O objetivo político é explícito: diminuir a vantagem financeira das locações de curtíssima duração em áreas onde os moradores têm dificuldade para encontrar moradia e incentivar que imóveis voltem a ser ofertados em contratos de ano inteiro.

O que muda (e o que deixa de existir) em 2026?

A reforma não elimina o micro‑BIC, mas retira justamente os pontos mais atraentes para muitos anfitriões ocasionais.

Como era até então: um colchão generoso

Até os rendimentos de 2024, os aluguéis turísticos mobiliados não classificados contavam com três pilares:

• Teto anual de receita para o micro‑BIC: €77,700
• Percentual de abatimento fixo sobre os aluguéis brutos: 50%
• Base tributável: apenas os 50% restantes, sujeitos a imposto de renda e contribuições sociais

Assim, quem recebia €20,000 por ano com um gîte no interior via o fisco considerar somente €10,000. O restante era tratado como despesas presumidas - sem necessidade de comprovação, sem recibos.

A partir de 2025: teto dividido por cinco e abatimento menor

Desde os rendimentos de 2025, as locações de temporada não classificadas sofrem dois cortes ao mesmo tempo:

Regra	Até os rendimentos de 2024	A partir dos rendimentos de 2025
Teto do micro‑BIC (locações turísticas não classificadas)	€77,700	€15,000
Percentual de abatimento fixo	50%	30%

Em termos práticos, mais proprietários devem ficar fora do micro‑BIC; e, entre os que permanecerem, uma parcela maior da receita de aluguel passará a ser tributada.

"A landlord earning €20,000 a year may see their taxable base jump from €10,000 to €14,000, a steep rise in just one year."

A mudança aproxima o tratamento das locações de curta duração não classificadas daquele aplicado historicamente aos imóveis não mobiliados no regime micro‑foncier, tradicionalmente menos favorável. O recado do Estado é claro: a locação sazonal deve parecer menos um “atalho” tributário e mais uma atividade de aluguel comum.

Quem fica de fora (ou é menos afetado) pela reforma?

O impacto não é idêntico para todos. A diferença central está entre locações de férias de curta duração e contratos que atendem a moradia principal do inquilino.

• As locações mobiliadas usadas como residência principal do locatário mantêm as regras atuais do micro‑BIC: teto de €77,700 e abatimento de 50%.
• O endurecimento mira, sobretudo, estadias curtas contratadas por plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e serviços semelhantes quando o imóvel não é oficialmente classificado como “meublé de tourisme”.

Esse detalhe é decisivo para quem combina estratégias em imóveis diferentes: um contrato mobiliado de longo prazo continua em terreno mais amigável, enquanto o estúdio de fim de semana para turistas é o que sofre o corte.

Regime real no LMNP: a nova regra para anfitriões mais ativos

No universo do aluguel mobiliado não profissional (LMNP), a avaliação de muitos contabilistas converge: para quem faz mais de €15,000 por ano com locações de curta duração, o regime real tende a virar o padrão.

Como funciona o regime real

Diferentemente do abatimento fixo, o regime real exige contabilidade completa. Em contrapartida, permite descontar despesas efetivas, como:

• Juros do financiamento imobiliário
• Imposto predial e encargos locais
• Honorários de agência e custos de administração
• Reparos, manutenção e parte de obras de melhoria
• Seguro, contas de serviços (utilities) e internet

Além disso, o proprietário pode depreciar o imóvel e os móveis ao longo do tempo. Essa “amortisation” é uma despesa contábil que não implica saída imediata de caixa, mas reduz o lucro tributável ano a ano.

"With amortisation, many LMNP landlords can legally show little or no taxable profit for several years, even with solid rental income."

O preço a pagar é burocrático: optar pelo regime real quase sempre significa contratar um contabilista, seguir regras básicas de gestão e conduzir o aluguel mais como uma pequena operação empresarial do que como renda “de lado”.

Classificação como “meublé de tourisme”: uma alternativa possível

Outra via que vem ganhando atenção é buscar a classificação oficial de “meublé de tourisme”. Quando o imóvel atende a padrões definidos de conforto e equipamentos e passa por inspeção de um organismo autorizado, o tratamento fiscal pode permanecer mais favorável do que o reservado às locações não classificadas.

Para acomodações turísticas classificadas, o micro‑BIC segue mais próximo do modelo antigo, com abatimento maior e teto de receita mais generoso. Ainda assim, o proprietário precisa investir para cumprir requisitos, acompanhar normas locais e reavaliar a rentabilidade após assegurar a vantagem fiscal inicial.

Além disso, prefeituras em regiões turísticas disputadas vêm apertando regras urbanísticas e declarando certas áreas como “tense”, onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou fortemente regulada. A classificação não imuniza o proprietário contra essas ferramentas de planejamento urbano.

Situações práticas: como a conta muda no imposto?

Um anfitrião com €20,000 ao ano antes e depois da reforma

Imagine o dono de um apartamento no litoral, não classificado, que recebe €20,000 em aluguéis brutos no ano:

• Até os rendimentos de 2024 (micro‑BIC 50%): base tributável = €10,000.
• A partir dos rendimentos de 2025 (micro‑BIC 30%): base tributável = €14,000, se permanecer no micro‑BIC e não ultrapassar o novo teto de €15,000.
• Acima de €15,000: ele deverá - ou, na prática, terá grande chance de - migrar para o regime real, no qual o lucro tributável dependerá das despesas efetivas e da amortisation.

Para um proprietário em faixa intermediária de renda, esses €4,000 adicionais de renda tributável podem virar facilmente algumas centenas de euros a mais por ano em imposto e contribuições sociais.

Quando o regime real “ganha” na simulação

Agora considere um proprietário com custos elevados: financiamento recente, juros altos, reformas relevantes e mobiliário caro. No micro‑BIC, essas saídas são ignoradas e substituídas pelo abatimento percentual fixo. No regime real, elas entram integralmente no cálculo.

Nos primeiros anos de uma compra alavancada, a combinação de juros e amortisation pode reduzir o lucro tributável a zero - ou bem perto disso. Para esse perfil, o fim da generosidade do micro‑BIC antigo tende a ser menos dramático, porque a migração ao regime real pode até resultar em imposto menor do que o antigo abatimento fixo de 50%.

Conceitos-chave para entender a mudança

Dois conceitos técnicos estão no centro do ajuste que chega em 2026.

Micro‑BIC é um sistema simplificado de tributação para pequenas atividades e rendas de aluguel: em vez de registrar cada comprovante, o Estado presume que uma fração fixa da receita corresponde a custos. Ele é simples, mas perde atratividade quando a fração presumida cai de 50% para 30%.

Amortisation, no regime real do LMNP, segue a lógica oposta. O proprietário distribui o custo do imóvel e do mobiliário ao longo de muitos anos, abatendo uma parte a cada exercício como se o bem se desgastasse gradualmente. Esse lançamento contábil costuma ser o principal motivo pelo qual anfitriões experientes se afastam do micro‑BIC - ainda mais com as regras mais restritivas.

Para quem administra vários imóveis, misturar regimes pode fazer sentido: um apartamento mobiliado de longo prazo pode ficar no micro‑BIC pela simplicidade, enquanto um Airbnb de alto giro em área central pode migrar ao regime real para aproveitar ao máximo a amortisation e custos elevados.

Raramente essas decisões são óbvias sem simulações. Com a lei Le Meur redesenhando os retornos a partir de 2026, muitos proprietários vão perceber que o antigo arranjo “configurou e esqueceu” para locações de curta duração agora exige revisão cuidadosa, testes de cenário e, em muitos casos, uma mudança completa de estratégia.