Por que comprar imóveis com classe energética F ou G será muito arriscado a partir de 2026

Quem compra em 2026 um apartamento barato, porém com desempenho energético ruim, pode fazer um grande negócio - ou comprometer as finanças.

Com os preços de energia em alta e metas climáticas cada vez mais rígidas, uma pergunta passou a dominar muitas visitas: quanta energia esse prédio precisa para aquecer? Imóveis com classe energética F ou G parecem, à primeira vista, oportunidades raras. Só que, por trás do “desconto”, costumam existir obrigações, gastos e riscos que muita gente subestima.

O que a classe energética F e G significa na prática

Apartamentos nas classes F ou G são frequentemente chamados de “gastadores de energia”. O consumo de aquecimento por metro quadrado ao ano é muito elevado e, em muitos casos, a demanda passa com folga de 330 kWh por metro quadrado.

"Quem compra um apartamento F ou G praticamente compra também um segundo aluguel invisível - na forma de custos recorrentes de aquecimento."

No dia a dia, isso costuma aparecer rapidamente:

• Os gastos com aquecimento podem facilmente dobrar ou triplicar em comparação com um imóvel bem reformado.
• Os cômodos perdem calor depressa, e o conforto e a sensação de bem-estar caem de forma perceptível.
• Pontes térmicas e isolamento fraco aumentam o risco de mofo e danos por umidade.

Para quem tem o orçamento apertado, a classe energética virou um critério de eliminação imediata. O preço de compra pode parecer irresistível - mas despesas mensais maiores e a pressão por reformas podem consumir o “fôlego” financeiro logo no começo.

O preço parece baixo - mas onde estão os verdadeiros geradores de custo?

Anúncios de imobiliárias gostam de destacar metragem generosa, pé-direito alto e um valor bem abaixo de imóveis parecidos. Em muitos casos, há um motivo principal para isso: a classe energética ruim.

Quando o comprador decide reformar de verdade, percebe como o total cresce rapidamente. Entre os itens mais comuns estão:

• Troca de janelas e portas antigas
• Isolamento do telhado e da fachada
• Isolamento do teto do porão (ou do piso)
• Modernização do sistema de aquecimento (por exemplo, bomba de calor, sistema a gás moderno ou solução híbrida)
• Ajustes em radiadores, balanceamento hidráulico e nova tecnologia de controle

Mesmo em um apartamento relativamente pequeno, podem se acumular 30.000 a 50.000 euros. Em imóveis maiores ou em condições construtivas piores, o valor pode ultrapassar isso com facilidade. E, ainda assim, não há garantia de que a classe energética suba para um patamar realmente confortável.

Custos ocultos que quase ninguém coloca na conta

O orçamento costuma estourar em pontos que raramente aparecem com destaque no material de venda. Por exemplo:

• laudos obrigatórios adicionais e relatórios de energia
• parte elétrica antiga, que precisa ser atualizada durante a reforma
• danos em tubulações ou no contrapiso, visíveis apenas quando se abre a estrutura
• decisões de reforma no condomínio que exigem participação financeira do proprietário

Em prédios antigos, “surpresas” são frequentes: vigas deterioradas, danos por umidade, amianto em materiais antigos. Cada um desses fatores pode gerar custos extras de quatro ou cinco dígitos - e derrubar a planilha original.

Bloco de custo	Faixa típica
Substituição de janelas (apartamento)	8.000 – 15.000 €
Isolamento de fachada (parte proporcional em apartamento)	10.000 – 25.000 €
Modernização do aquecimento	10.000 – 30.000 €
Atualização elétrica	5.000 – 15.000 €

Os valores são apenas estimativas amplas, mas deixam claro por que o preço inicial “barato” pode perder atratividade muito depressa.

Exigências legais: o “achado” pode virar dor de cabeça

Além do tema custos, as regras legais tendem a ficar bem mais rígidas. Imóveis energeticamente ineficientes entram cada vez mais no radar regulatório.

Para quem pensa em alugar, o ponto é ainda mais sensível:

• Apartamentos muito ineficientes podem, gradualmente, deixar de poder ser alugados em novos contratos.
• Em muitos casos, há limite para reajuste: aumentos ficam proibidos sem reforma.
• Na venda, um relatório de energia detalhado é obrigatório; ele evidencia as deficiências e fortalece a posição de negociação do comprador.

"Quem em 2026 compra um apartamento com classe energética F ou G como investimento deve assumir que, sem reforma, quase não será possível obter retorno."

Isso coloca em primeiro plano um aspecto frequentemente ignorado: não conta apenas o estado atual, mas também se - e quando - o imóvel continuará sendo alugável, e por qual valor.

Ainda assim vale comprar? Para quem a aposta arriscada pode fazer sentido

Apesar de todos os riscos, há perfis que escolhem deliberadamente imóveis F e G. A lógica é aproveitar grandes descontos e capturar valorização após a reforma.

Entre os compradores mais típicos estão:

• quem vai morar e tem horizonte de longo prazo, aceitando alguns anos em “modo obra”
• pessoas com habilidade técnica que assumem parte dos serviços por conta própria
• compradores profissionais e empresas de reforma com equipes entrosadas e bom poder de compra

Para esse plano funcionar, algumas condições precisam se alinhar:

• A soma de preço de compra + custo de reforma deve ficar bem abaixo do valor de mercado de um apartamento similar já bem reformado.
• Programas de incentivo, financiamentos com juros reduzidos e subsídios precisam ser verificados cedo e usados de forma ativa.
• O cronograma deve estar fechado para evitar cair, no meio do caminho, em novas proibições ou exigências mais duras.

Como fazer as contas do negócio com seriedade (classe energética F e G)

Quem considera a compra precisa montar um modelo de cálculo claro. Uma estrutura útil é:

1. Elaborar um plano realista de reforma (pacote de medidas, prioridades, linha do tempo).
2. Pedir estimativas com vários fornecedores, incluindo reserva para imprevistos.
3. Levantar todas as linhas de incentivo e crédito disponíveis e descontá-las do total.
4. Usar como referência o valor de um apartamento semelhante, já reformado, na mesma localização.
5. Checar se, depois da obra, ainda sobra uma margem positiva - ou se o resultado é apenas “empatar”.

Sem essa margem, cresce o risco de o negócio virar do avesso com juros mais altos, mão de obra mais cara ou atrasos.

O que observar antes de assinar

Entre a visita e a assinatura em cartório, o cenário ideal é dedicar tempo para “esmiuçar” o imóvel - pelo menos nos documentos.

"Quem compra apartamentos F ou G não deveria olhar só a planta, mas principalmente relatórios de energia, atas e orçamentos."

O que merece atenção especial:

• O certificado/relatório de energia e, de preferência, uma proposta de reforma bem detalhada
• Vários orçamentos de prestadores para os itens principais
• Atas das assembleias do condomínio para identificar obras grandes planejadas (como telhado ou fachada)
• O nível de reservas do condomínio
• Verificação se subsídios e financiamentos exigem prazos específicos ou padrões técnicos obrigatórios

Ao fazer essas “tarefas”, o comprador reduz a chance de, após a aquisição, surgir uma decisão coletiva cara no condomínio - ou de perder incentivos por detalhes formais não atendidos.

Como a eficiência energética afeta valor e qualidade de vida

Além dos custos diretos, a eficiência energética passou a ser decisiva na hora de vender ou anunciar. Muita gente já filtra imóveis ineficientes nos portais. No longo prazo, esses apartamentos tendem a sofrer um desconto claro.

Ao mesmo tempo, uma reforma bem executada entrega ganhos concretos:

• despesas menores e mais previsíveis
• aluguéis mais estáveis ou mais altos, quando há locação
• melhor conforto térmico, menos correntes de ar e menor risco de mofo
• posição mais atrativa para uma revenda futura

Com isso, a pergunta muda: não é apenas “eu consigo pagar o preço?”, e sim “eu consigo bancar este nível de consumo - hoje e daqui a dez anos?”.

Dicas práticas para quem pretende comprar de verdade em 2026

Se a decisão for seguir em frente, o ideal é envolver especialistas o quanto antes. Consultores de energia com qualificação adequada conseguem simular quais medidas impactam a classe energética - e que combinações fazem sentido do ponto de vista econômico.

Também ajuda definir uma ordem de execução. Primeiro, a envoltória do prédio (telhado, fachada, janelas); depois, a tecnologia de aquecimento. Ao inverter essa sequência, existe o risco de instalar um sistema grande demais ou inadequado, que depois não opera no melhor desempenho.

Por fim, entra a vida pessoal no cálculo. Quem sabe que ficará no imóvel por poucos anos precisa ser ainda mais conservador. Nesse caso, o preço de revenda ganha peso. Compradores em 2030 ou 2032 tendem a ser muito mais críticos com uma classe energética ruim do que são hoje.

Comprar um apartamento com classe energética F ou G em 2026, portanto, deixa de ser uma compra imobiliária “padrão” e vira um projeto com muitas variáveis. Quem trata como projeto - planejando e colocando tudo na ponta do lápis - pode aproveitar oportunidades. Quem persegue apenas o preço baixo corre o risco de cair numa obra interminável do ponto de vista energético e num problema financeiro que, muitas vezes, daria para evitar.